О С Б Б – Отримуємо якісні послуги чи ви кликаємо «електрика або слюсаря за пляшку», що не зовсім законно та ще й небезпечно

О С Б Б –  Отримуємо  якісні  послуги  чи   ви кликаємо «електрика або слюсаря за пляшку», що не зовсім законно та ще й небезпечно

 Ми постійно жаліємося на житлово-комунальні господарства та місцеве самоврядування, роками очікуємо, коли місцеві комунальні служби врешті дійдуть і до нашого будинку та зроблять у ньому ремонт. Та нічого такого не відбувається, а ми все продовжуємо жити надією. Живемо й очікуємо того часу, що от-от прийде «надія» і все зробить сама, хоча повністю усвідомлюємо, що на  сьогодні житло для багатьох із нас - єдине цінне майно, про зберігання якого потрібно дбати. А от усвідомити те, що квартира - невід’ємна частина конструкції багатоквартирного будинку досі важко. Але доглядати й облаштовувати потрібно не тільки власну квартиру, але й цілий будинок, що нам чомусь дуже складно. Що з того, що в квартирі зроблений євроремонт, якщо в будинку протікає покрівля, проржавіли стояки, у під’їздах ні вікон, ні дверей, а подолати прибудинкову територію без рятувальної шлюпки просто неможливо!

 

Статистика показує, що 95% загальної площі житлового фонду України - це одноквартирні будинки, так званий «приватний сектор»,  багатоквартирні будинки перебувають у приватній власності фізичних і юридичних осіб. На сьогодні у свідомості 90% громадян існує думка, що багатоквартирні будинки (особливо радянської забудови та ті, у яких нині не створено об’єднання співвласників багатоквартирних будинків або житловий кооператив) продовжують знаходитися в муніципальній (комунальній) власності територіальної громади. Якщо тверезо, глибше та законодавчо глянемо на реалії сьогодення, то зрозуміємо, що термін «балансоутримувач житлового фонду» є анахронізмом, який абсолютно ігнорує вимоги чинного законодавства.

   Сам термін «балансоутримувач» як такий прийшов із радянського минулого. СРСР будував багатоквартирні будинки, за ордерами в статусі відповідальних квартиронаймачів до них заселялися мешканці, квартири продовжували перебувати в державній власності, а мешканці з точки зору цивільно-правових відносин були орендарями: користувалися державним майном за плату (термін «квартплата» теж родом із СРСР). Для того, щоб квартирний фонд було належним чином обліковано, житлові будинки передавалися на баланс державних житлових організацій (ЖЕКи), що обслуговували їх, або обліковувалися державними підприємствами, чиї працівники отримували ордери (відомче житло).

  Згідно із Законом України «Про житлово-комунальні послуги» «балансоутримувач будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд» — це власник або юридична особа, яка згідно з договором із власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну й іншу передбачену законом звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального й поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію відповідно до закону. З точки зору економічної науки баланс — це відомості про активи, зобов’язання та власний капітал господарюючого суб’єкта. Активи підприємства - це ті ресурси, які воно контролює в результаті подій, що відбулися, й використання яких, як очікується, приведе до отримання економічної вигоди у майбутньому, то в загальному активами можна визнати тільки ті ресурси, рішення про використання яких підприємство, керуючись своїм пріоритетним правом, приймає самостійно.

    З підприємствами, їхніми активами («власним» майном) ми розібралися.

    Після здобуття незалежності, у перші роки держава на законодавчому рівні  неодноразово приймала заходи, щоб вивести багатоквартирний житловий фонд із державної/комунальної власності. Прийнявши закон про власність 1991 року, держава передбачила можливість отримання громадянами, членами житлово будівельних кооперативів  або тими, що проживають у будинках державного чи громадського житлового фонду, права власності на зайняті ними приміщення. Закон про приватизацію житла наділяв громадян правом приватизувати житло, у результаті чого отримана у власність квартира виділялася в окремий, самостійний об’єкт права.

    Згідно із законодавством у власність громадянам разом із квартирами, місцезнаходження й метраж яких зафіксовували (зафіксовано) в свідоцтві на право власності, автоматично передавали (передаються) допоміжні приміщення будинку, його технічне обладнання, елементи зовнішнього благоустрою:

-         Закон «Про приватизацію житла» (ст. 10 частина 2):

               Власники квартир багатоквартирних будинків і житлових приміщень є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою та зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку та прибудинкової території відповідно до своєї частки в майні будинку чи гуртожитку. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї тощо) передаються у власність квартиронаймачів.

-          Цивільний Кодекс України (ст. 382 частина 2):

            Усі власники квартир і нежилих приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.

            Спільним майном багатоквартирного будинку є:

               - приміщення загального користування (у т.ч. і допоміжні);

               - несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку;

                - механічне, електричне, сантехнічне й інше обладнання всередині чи за межами будинку, яке    обслуговує понад одне житлове чи нежитлове приміщення;

                - будівлі та споруди, призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території;

              - права на земельну ділянку, на якій розташовано будинок і його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

        -  Закон № 417  «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (ст. 4  пункт 2, ст. 5 пункт 1):

                       Власники квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками  спільного майна багатоквартирного будинку.

                       Спільне майно багатоквартирного будинку — спільна сумісна власність співвласників.

   З`ясувавши, що багатоквартирний будинок (вищезгаданий ресурс) перебуває в спільній сумісній власності власників квартир і нежитлових приміщень, розуміємо, що контроль за ресурсом знаходиться в його власника — власників усіх квартир і нежитлових приміщень.  

    Отож, підсумувавши вище наведене, бачимо законодавчі нестиковки та повний анахронізм (помилкове бачення сутності) терміну – «житловий фонд на балансі комунального господарства», при тому що 95% (а я чомусь впевнений, що цілих 99%) загальної площі житлового фонду України приватизовано.

    У мене виникає запитання: якщо за ці всі роки так гарно законотворцями були прописані всі права і обов’язки власників багатоквартирного житлового фонду, то чому не створено жодної умови для повноцінного, дієздатного управління цими ж власниками будівель? Відповідь проста: або небажання або невміння. Скоріш за все і те, і те.

   Проблема ефективної діяльності житлово-комунального господарства як однієї з найважливіших галузей національної економіки завжди була і є дуже актуальною не тільки в нас, але і в інших державах, навіть у високорозвинутих.

   Вихід є – реформа ЖКГ, але, дивлячись сьогодні на «бажання» державних високопосадовців дійсно прозоро, для економічного зростання України та добробуту громадян впроваджувати реформи, що є, в першу чергу, підготовчим процесом (управління, утримання, обслуговування), то все це виглядає, як у тому анекдоті «ІДЕЯ НЕПОГАНА, А ОТ МЕТА - ТАК СОБІ».

    Ну нічого, прорвемося. Хоча зауважу, що на даний час у нашій області в деяких містах функціонують муніципальні інвестиційні управляючі компанії і скажу вам реально досить прозоро, практично, відповідально надають послуги та виконують свої зобов’язання.

   Що ж трішки помріяли - і рухаємося далі.

   За 26 років незалежності переважна більшість українців продовжує жити в комунальній системі всесильних ЖЕКів, створеній за часів СРСР. Як не крути, але все ж щось зроблено: приватність, можливість обирати та отримувати послуги, АЛЕ на цьому кінець, решта весь тягар на собі несуть  аркуші паперу А4. Без створення  дієвої, практичної альтернативи  ЖКГ А4 можна покласти на верхню поличку архіву до кращих часів.

    Альтернатива – і складно, і ні. Найбільша проблема: чому не можна досягти позитивного результату в реформі ЖКГ – це: відсутність конкурентного  ринку комунальних послуг, відсутність керуючих компаній з дійсно кваліфікованими фахівцями, які готові надавати якісні комунальні послуги. Забіжу на перед та скажу, що, організувавши ОСББ (отримавши статус юридичної особи), мешканці вже мають вибір: самим вести діяльність із обслуговування будинку чи доручити це професіоналам керуючої компанії.

   Для ЄС багатоквартирний будинок, який самостійно керує своїм господарством – це виняток.

   Європейський досвід показує, що управління будинками – нелегка праця, яка вимагає кваліфікації. По-перше, підготовка відповідного фахівця в різних країнах ЄС потребує від 1,5 до 3 років, по-друге, далеко не у всіх будинках є активісти, які готові взяти на себе вирішення всіх комунальних проблем, а по- третє, з нашої сторони це виглядає смішно, але це факт: у сучасному світі часто найняти фахівця  вийде  дешевше, ніж виконувати роботу самому.

   Підходимо до основного «блюда».

   Як громадяни можуть бути відповідальними власниками своєї країни, не ставши відповідальними господарями у власному домі? Але тоді й держава не повинна впливати на те, «у яких штанях ходити мені по власному подвір’ю та чи орати чи бетонувати».

  Візьмемо до прикладу Німеччину. Ні держава, ні муніципалітети не втручаються в роботу керуючих компаній. Не надають їм дозволу працювати на ринку, не сертифікують їх. Асоціації об'єднаних керуючих компаній самі підтверджують кваліфікацію своїх членів. Це можливо відтворити і в нас: головне не втручатися в ринкові процеси, адже ринкові закони працюють всюди одинаково.

   Якість, відповідальність, економічна реальність у послугах, конкуренція буде можлива лише в тому випадку, якщо будинок матиме вибір з трьох-чотирьох керуючих компаній. Зразу у пересічного громадянина виникає заперечення: "Нас і так обманюють всі, хто тільки може, а тут дилетанти остаточно доведуть інфраструктуру будинків до ручки!" Саме тут потрібно взяти європейськи рецепт –  страхування. Наприклад, усі домоуправління в Німеччині застраховані, чим надійніша керуюча компанія, тим менше ризиків для страховика, а отже, й дешевші страхові послуги, і навпаки: домоуправління, яке вирішило найняти нового учасника ринку та зекономити, платитиме більші страхові внески. Та все ж найкраще оцінити роботу тієї чи іншої керуючої компанії можуть самі мешканці будинку,  переукладаючи контракт на обслуговування з іншою компанією.

   І коли наші громадяни будуть мати право на вибір керуючих компаній не на словах, а  на ділі, то можна буде говорити, що реформи відбуваються успішно.

  Отже, загальну інформацію для роздумів ми отримали а зараз переходимо до конкретики.

  Що ж таке об’єднана спілка багатоквартирного будинку (далі - ОСББ) і для чого вона потрібна:  у європейських країнах поняття «багатоквартирний житловий будинок» розуміють не тільки як складний інженерний об'єкт, але і як житловий кондомініум -  сумісне володіння майном декількома фізичними або юридичними особами. Історія виникнення кондомініумів сягає ще Давнього Риму, а отже, якщо це витримало таку перевірку часом, то має право на існування й нині.

    Мета створення кондомініуму (ОСББ) — утримання та управління майном, що знаходиться в загальній власності, захист прав власників, а також контроль виконання ними своїх обов’язків.

Велика відмінність, той же мінус, між міжнародною практикою та Україною полягає в тому, що в перших термін ОСББ (кондомініум) - це не об'єкт нерухомості, не сукупність об'єктів нерухомості, не власник і не сукупність власників об'єктів нерухомості, а, насамперед, правовідносини, що виникають між власниками об'єктів нерухомої власності, коли ці об'єкти не можуть розглядатися в якості самостійних об'єктів матеріальної власності, оскільки є лише складовими частинами якогось цілого. У других під терміном ОСББ (кондомініум) розуміються не правовідносини, а об'єкт правовідносин. Природа квартири в багатоквартирному житловому  будинку така, що окремо від будинку, від загальнобудинкових систем інженерного забезпечення, від земельної ділянки вона не може розглядатися як об'єкт матеріальної власності.

   Законодавством України встановлено основний напрям реформи – створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) на базі державного й комунального житлового фонду. У ринкових умовах господарювання найбільш прогресивною формою управління житлом є саме об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). Створення ОСББ дозволяє власникам помешкань самостійно та спільними зусиллями вирішувати питання щодо належного утримання та використання майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів. Створення ОСББ у межах єдиного комплексу нерухомого майна, що включає земельні ділянки і розташовані на них житлові будинки, є також одним із ефективних засобів захисту прав власника житла та організації управління багатоквартирними житловими будинками. По суті, діяльність ОСББ обертається навколо спільного і неділимого майна. В ОСББ пліч-о-пліч існують  два різновиди приватної форми власності: приватна-індивідуальна, спільна сумісна власність. Існування спільної власності зобов’язує  до необхідності створення юридичої особи, уповноваженої приймати рішення відносно спільної власності.

   ОСББ - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових   приміщень багатоквартирного будинку  для сприяння використанню їхнього  власного  майна та управління, утримання і використання спільного майна.

    Об'єднання   створюється  для  забезпечення  і  захисту  прав співвласників  та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та   використання   спільного   майна,   забезпечення  своєчасного надходження   коштів   для   сплати  всіх  платежів,  передбачених законодавством та статутними документами, є  непідприємницьким (неприбутковим) товариством для здійснення  функцій,  визначених  законом. 

     Основна  діяльність  об'єднання полягає у здійсненні функцій, що  забезпечують  реалізацію  прав  співвласників на володіння та користування  спільним  майном  співвласників,  належне утримання багатоквартирного  будинку  та  прибудинкової  території, сприяння співвласникам  в  отриманні  житлово-комунальних  та  інших послуг належної  якості  за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних із діяльністю об'єднання.

    Наявність ОСББ гарантовано дає важелі контролю за діяльністю управителя, а також можливість залучати кошти у ремонтний та резервний фонди, брати участь у державних та місцевих програмах з енергозбереження.

  Закон України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” (статті 1 пункту 8) визначає управління будинком як “вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов’язків співвласників, пов’язаних із володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку”. Іншими словами, управління багатоквартирним будинком – це реалізація права спільної власності на спільне майно, прийняття рішень співвласниками щодо реалізації своїх прав. Отже, управління охоплює прийняття рішень, насамперед щодо утримання: хто і як його здійснюватиме.

    У більшості випадків у багатоквартирному будинку на момент створення ОСББ є той чи інший виконавець послуг із утримання будинків і споруд та прибудинкових територій. Закон не передбачає "автоматичного" припинення договорів про надання житлово-комунальних послуг у разі створення в будинку ОСББ. Тож і після створення ОСББ послуги повинні надаватися і оплачуватися - доти, доки ОСББ не вирішить змінити виконавця послуг або взагалі перейти до утримання будинку шляхом самозабезпечення.

   При цьому раджу дотриматись певних кроків: cтворення і державна реєстрація ОСББ; проведення загальних зборів ОСББ, на яких приймаються рішення про відмову багатоквартирного будинку від  користування послугами виконавця послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (з визначеної дати); перехід до самостійного утримання будинку шляхом самозабезпечення (з визначеної дати); затвердження кошторису ОСББ; перелік і розміри внесків співвласників в ОСББ; доручення правлінню (укладання договорів із підрядниками, найм працівників тощо); повідомлення правлінням виконавцю послуг прийнятого загальними зборами рішення; індивідуальні повідомлення співвласників виконавцю послуг про відмову від користування його послугами і розірвання договору; початок самостійного утримання будинку.

До вищевикладеного хочу додати, що існує певна крайність, у яку вдаються співвласники - спроби сформувати окремі ОСББ у межах секції житлового будинку. Тут потрібно розуміти і взяти до уваги, що приміщенням є те, що цілеспрямовано створено і є ізольованим об'єктом індивідуального використання. Отож мета використання кожного приміщення в житловому будинку індивідуальна і  не пов'язана з життєзабезпеченням інших приміщень у цьому будинку. Звідси випливає, що де-юре горища, підвали та ліфтові відділення  не приміщення, а звичайні конструктивні частини будівлі.      

    В Україні законотворці передбачили обов'язкову державну реєстрацію ОСББ.  Поширеною є думка, що ОСББ виникає з моменту державної реєстрації. Однак ОСББ є такою в силу об'єктивної природи речей, а не тому, що хтось має намір її зареєструвати і надати йому юридичний статус.

  Так як мета створення ОСББ — покращення утримання всього будинку, то Закон визначає їх як неприбуткові організації, тому об’єднання не сплачують податки на прибуток та на додану вартість. Основна ціль утворення ОСББ — отримати якісні послуги, за рахунок чого зробити  умови проживання комфортними для мешкання. Субсидії і пільги, які виділяються громадянам України з державного бюджету, зберігаються і перераховуються на рахунок ОСББ. До слова скажу, що існують будинки, де мешканці, не створюючи офіційно ОСББ, просто збирають кошти і ремонтують «толокою» або винаймають майстрів. А є й такі, що просто «не бачать» облуплених стін, брудних сходів, розбитих вікон на сходових клітках, відсутнього  освітлення тих же кліток. А для чого бачити, головне, що у квартирі євроремонт, а до вхідних дверей свого помешкання можна дійти і з ліхтариком мобільного телефона.

   Тема покращення житлового фонду в Україні, зокрема в м. Надвірній є важливою, звісно, болючою, але все ж реально досяжною.

  Думаю, усім нам можна зробити певні висновки, внести зауваження, почати приймати конструктивні рішення для покращення житлового фонду та добробуту ближніх, організовуючи якісне управління багатоквартирними житловими будинками.

 Проаналізувавши сьогодення, методи та терміни (роки) високорозвинутих і тих, що ідуть до розвитку, європейських країн, вважаю наміри високопосадовців закріпити відповідальність за управління та утримання житловими будинками за самими мешканцями метою непоганою, та тільки після того, дивлячись реальності в очі, коли вибір методів та темпів такого переходу буде організований чітко, професійно й обачливо.

  Безумовно, що підтримка держави, ідеальні умови, прозоре законодавство, фінансова спроможність та інші показники є досить важливими у життєдіяльності житлового фонду, але основний показник, який не покращить жоден закон, не подолає жодна влада, - це небажання громадян   бути власниками своїх будинків і нести відповідальність за свою власність та дбати про неї. Без такого бажання навіть ідеальний закон не матиме сенсу. Відповідальність мешканців дає великий ефект та результат: управління будинком відбувається якісно, бо витрачаються власні кошти на власний добробут і комфорт, скаржитися, крім себе самих, немає на кого (крім тих осіб та організацій, які порушили чинне законодавство України).

   Щиро дякую, що приділили увагу цій темі! Вибачте, коли щось не так і не гнівайтесь.

   Всім зичу здоров я, миру, добробуту та добросусідства.

   СЛАВА УКРАЇНІ !!!!

 

Тарас Зіняк,

депутат Надвірнянської міської ради

 

Ститистичні дані

 

       -  Україна- 16 173 ОСББ (на 1 липня 2015 р.),  26 080 ОСББ (на 1 січня 2017 р.)

      -  м.Надвірна- 20 ОСББ ( на 2015 р.),  29 ОСББ (на січень 2017 р.)

      -  Перше створене ОСББ в м.Надвірна - ОСББ "Хронос" 24.04.1998 р.

-          в реалізації мікропроектів в рамках проекту ЄС/ПРООН ,,Місцевий розвиток, орієнтований на громаду” в м.Надвірна брало участь 8 ОСББ

  За період роботи Проекту ЄС/ПРООН ,,Місцевий розвиток, орієнтований на громаду” на території міста, створені нові партнерські громадські організації, з них дві громадські організації  в ДНЗ «Квітка Карпат»  та Надвірнянській ЗОШ №2.

 Проект сприяє впровадженню кращих практик місцевого розвитку , впровадженню сучасних   інноваційних принципів та методів управління;

   Основна мета Програма розвитку Організації Об'єднаних Націй (ПРООН) –  підтримати Україну на шляху сталого людського розвитку, спрямованого на досягнення заможної, демократичної та сильної держави, в якій ніхто не залишається осторонь і враховується думка кожного і кожної. ПРООН керується  цілями розвитку тисячоліття та Конвенціями ООН, до яких приєдналася Україна.

 

Біографічна довідка

 

         Зіняк Тарас Мирославович 1976 р. н., м. Надвірна.

           1994 р. закінчив Надвірнянську ЗОШ І-ІІІ ступенів №3.

                   1999 р. закінчив Івано-Франківський державний технічний університету нафти і газу, одержавши диплом інженера-механіка за спеціальністю «Проектування, спорудження та експлуатація газонафтопроводів і газонафтосховищ».

           На даний час: депутат Надвірнянської міської ради сьомого демократичного скликання, член постійної комісії з питань архітектури, містобудування, благоустрою та зовнішньої реклами; член постійної комісії з питань землекористування та земельних відносин, член координаційної ради Музею нафтопромислів Галичини; голова ОСББ «НАФТОВИК-2016»; провідний інженер комплексного відділу проектування об’єктів  НГВУ “Надвірнанафтогаз”.

Share